Regelmatig komen klant-debiteuren op de proppen met creatieve pogingen om een ontruiming tegen te houden. Zo kon je laatst lezen hoe een mevrouw een gerechtelijke ontruiming probeert tegen te houden door zich van de domme te houden. De deurwaarder trapt er niet in en alleen door de totale vordering te betalen kan de ontruiming op het laatste moment worden tegengehouden. Maar wat als mevrouw nu stukken had laten zien waaruit kon worden afgeleid dat zij de woning huurde? Dan zou de zaak heel anders zijn afgelopen.
Enige tijd geleden werd door de kantonrechter de huurovereenkomst die huurder Bogaards had met verhuurder Gerritsen, in verband met een grote huurachterstand, ontbonden.
De gevorderde ontruiming van de woning werd ook toegewezen. Door ons kantoor werd een gerechtelijke ontruiming gepland op 10 januari 2019. Daarna begint huurder Bogaards allerlei argumenten aan te voeren om de ontruiming uitgesteld te krijgen. Zo zou hij nog op geld wachten van een klant, de achterstand zou niet zo hoog zijn als gevorderd, hij zou de dagvaarding niet eerder hebben ontvangen, binnen twee maanden zou alles betaald kunnen worden... Omdat verhuurder Gerritsen geen enkel vertrouwen had in de praatjes van huurder Boogaards, is hem verteld dat de ontruiming alleen kon worden voorkomen door algehele betaling vóór 10 januari.
Executiegeschil
Omdat de grond hem te warm werd onder de voeten heeft huurder Boogaards via een executiegeschil bij de kortgedingrechter op 8 januari geprobeerd de ontruiming alsnog te voorkomen. Tijdens de zitting voerde hij aan dat hij de achterstand alsnog zou kunnen voldoen door middel van een betalingsregeling. Daarbij zou de ontruiming van de woning ingrijpende gevolgen zou hebben voor hem en zijn inwonende moeder, die slecht ter been zou zijn. Hij zou dan met zijn zorgbehoevende moeder op straat komen te staan.
Namens verhuurder Gerritsen heb ik aangevoerd dat er geen reden is om de ontruiming te verbieden. Dat kan de rechter in kort geding alleen als het vonnis waarop de ontruiming is gebaseerd op een juridische of feitelijke misslag berust. Of als er zich na het vonnis feiten hebben voorgedaan die een noodtoestand bij de huurder doen ontstaan. De kortgedingrechter volgde dit standpunt en was van oordeel dat verhuurder Gerritsen geen misbruik maakte van zijn recht om het ontruimingsvonnis ten uitvoer te leggen. Het risico dat huurder Boogaards en zijn moeder dakloos zouden worden is volgens de rechter verdisconteerd in het ontruimingsvonnis. Huurder Boogaards verloor het kort geding dus en verhuurder Gerritsen mocht op 10 januari de ontruiming laten doorgaan.
De ontruiming, of toch niet?
Op 9 januari, aan het einde van de dag, probeert huurder Boogaards het nog een keer: hij belt naar ons kantoor en nu voert hij – vergeefs – allerlei andere persoonlijke redenen aan om de ontruiming maar uitgesteld te krijgen.
Op 10 januari, de dag van de ontruiming, belt huurder Boogaards een half uur voor de geplande ontruiming nog een keer naar kantoor. Hij is met spoed onderweg naar het ziekenhuis in verband met hoge bloeddruk en heeft zijn persoonlijke spullen niet uit de woning kunnen halen. Of zijn persoonlijke spullen opgeslagen kunnen worden? Jazeker, dat gebeurt altijd.
De deurwaarder verwacht dus niemand bij de woning aan te treffen. Maar tot zijn grote verrassing wordt na aanbellen open gedaan door meneer Jansen die verklaart de woning te huren van meneer Bogaards. Hij toont dit aan met een schriftelijke huurovereenkomst en betalingsbewijzen van de afgelopen 5 maanden.
Onderhuur
Er bleek dus sprake te zijn van een onderhuurovereenkomst. De huurovereenkomst tussen verhuurder Gerritsen en huurder Boogaards was eerder door de kantonrechter beëindigd. Hierdoor was onderhuurder meneer Jansen “gepromoveerd” tot hoofdhuurder. Dit is vastgelegd in de wet, art. 7:269 Burgerlijk Wetboek. Daarmee kon meneer Jansen terecht een beroep doen op rechtsbescherming en moest de deurwaarder alsnog onverrichter zake terugkeren naar kantoor.
En nu?
Nu was wel duidelijk waarom huurder Boogaards zo zijn best had gedaan om de ontruiming tegen te houden. Hij woonde zelf niet in de woning, ontving hiervoor wel huur van zijn onderhuurder Jansen maar betaalde zelf niets aan verhuurder Gerritsen... Betekent dit nu dat verhuurder Gerritsen vastzit aan meneer Jansen als nieuwe huurder? Nee, niet zondermeer. De wet geeft de verhuurder de mogelijkheid om via de rechter een einde te maken aan deze opgedrongen huurovereenkomst. Daar zijn wel allerlei voorwaarden aan verbonden. Namens verhuurder Gerritsen hebben wij inmiddels zo’n procedure opgestart. Het is volgens Gerritsen duidelijk dat de (onder-)huurovereenkomst is aangegaan om Jansen de positie van huurder te verschaffen. Opvallend is dat Jansen een lagere huurprijs aan Boogaards betaalde dan tussen Gerritsen en Boogaards overeengekomen huurprijs. De procedure loopt nog steeds. In de tussentijd moet Jansen als nieuwe huurder de huur die hij voorheen aan Boogaards betaalde aan Gerritsen betalen.
Uiteraard blijft huurder Boogaards aansprakelijk voor de oude huurachterstand; hij is alleen met de bekende noorderzon vertrokken...
Deze blog is geschreven door Mr. John van Emden, jurist/relatiemanager commercieel vastgoed bij Janssen & Janssen
Om persoonlijke redenen zijn de namen van de personen in deze blog fictief.