In deze blog vertelt Judith Akkermans hoe ze meedacht met een opdrachtgever over het uitoefenen van een retentierecht en het inschrijven hiervan bij het Kadaster.

Enige tijd geleden belde een advocaat met de vraag of wij zijn cliënt (een groot bouwbedrijf) van dienst konden zijn. Het bouwbedrijf wilde namelijk het retentierecht inroepen. Maar de advocaat zocht ook een manier om dit voor derden duidelijk kenbaar te maken. En dan niet slechts door borden op de hekken te plaatsen. Wij besloten hierop het retentierecht in te schrijven in het Kadaster. Waarom? Dat lees je in mijn blog.

Het retentierecht is het recht van een schuldeiser om een zaak van de schuldenaar onder zich te houden totdat de schuldenaar zijn vordering betaalt. Het inroepen hiervan op de bouw gebeurt doorgaans door middel van het plaatsen van hekken om het bouwwerk om het terrein af te sluiten. Wil het retentierecht ook tegen latere rechtverkrijgenden (bijvoorbeeld kopers van het bouwwerk) kunnen worden ingeroepen, dan moet duidelijk kenbaar zijn dat het recht wordt uitgeoefend. Dat gebeurt door met borden aan de hekken kenbaar te maken dat er retentierecht wordt uitgeoefend. Met deze acties wordt het retentierecht uitgeoefend, maar dat maakt het niet onmogelijk om de onroerende zaak over te dragen. Bij een overdracht wordt de verkrijger ook beschermd als deze te goeder trouw is. Om ervoor te zorgen dat vaststaat dat het retentierecht voor alle derden kenbaar is, kan het retentierecht ingeschreven worden in de openbare registers. Dus naast de borden op de omheining met de tekst dat hij het retentierecht uitoefent en dat de toegang verboden is, kan de aannemer het retentierecht inschrijven in de openbare registers van het Kadaster.

Inschrijven in Kadaster

Het Kadaster registreert van al het vastgoed (grond en gebouwen) in Nederland wie welke rechten heeft. Het houden van openbare registers en het bijwerken van de Basisregistratie Kadaster en Basisregistratie Topografie is hun wettelijke taak. Een retentierecht kan dus worden ingeschreven, omdat dit van invloed is op de rechtstoestand van de onroerende zaak. Een verklaring van de notaris betreffende de uitoefening van een retentierecht kan worden ingeschreven in het Kadaster. Maar ook een deurwaarder kan dit doen!

Wat is de rol van de deurwaarder?

Om een retentierecht in te kunnen schrijven in het Kadaster kan een deurwaarder een proces-verbaal van constatering maken en inschrijven in het Kadaster. In dit specifieke geval heeft de deurwaarder ter plaatse een opname uitgevoerd teneinde een beschrijving te maken van het omhekken met borden van het in aanbouw zijnde complex inclusief foto’s. Dit proces-verbaal van constatering is vervolgens door de deurwaarder ingeschreven in het Kadaster (Hypotheken 4).

Er zijn meerdere registers. In Hypotheken 3 worden alle inschrijvingen verzameld die zien op hypotheken en beslagen. In Hypotheken 4 worden alle inschrijvingen verzameld die zien op de eigendomstoestand van het onroerend goed.

Verplichting nagekomen

In deze kwestie is het uiteindelijk voor het bouwbedrijf goed afgelopen. De openstaande factuur werd voldaan en er was overeenstemming met de twee partijen. Daarna hebben wij het retentierecht dan ook weer doorgehaald in het Kadaster.

Deze blog is geschreven door Judith Akkermans, medewerker Team Advocatuur bij Janssen & Janssen.