Opslagbeding van 3% naast CPI kan oneerlijk zijn
Hof Amsterdam zet grens bij huurprijsverhogingen
Lange tijd leek duidelijkheid te bestaan over huurprijswijzigingsbedingen waarin naast indexatie op basis van de consumentenprijsindex (CPI) ook een vaste opslag wordt gehanteerd. De Hoge Raad oordeelde eerder dat een dergelijk beding – zelfs met een opslag van enkele procenten – in beginsel aanvaardbaar kan zijn. Een uitspraak waarin die grens daadwerkelijk werd overschreden, liet echter nog op zich wachten.
Die uitspraak is er nu. Het gerechtshof Amsterdam heeft geoordeeld dat een opslag van 3% bovenop de CPI in dit concrete geval oneerlijk is. De uitkomst kan verstrekkende gevolgen hebben voor de huurrechtpraktijk
De zaak in vogelvlucht
De huurder in deze kwestie huurt een woning tegen een aanvangshuurprijs van € 1.025,- per maand. In de huurovereenkomst is een huurprijswijzigingsbeding opgenomen dat voorziet in jaarlijkse indexatie volgens de CPI, vermeerderd met een vaste opslag van 3%. Al binnen veertien maanden na de start van de huurovereenkomst ontstaat een huurachterstand. Wat volgt is een lang juridisch traject met maar liefst vijf procedures. Uiteindelijk komt de rechter tot het oordeel dat het betalingsgedrag van de huurder onvoldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Belangrijker nog: het huurprijswijzigingsbeding zelf wordt door de rechter aangemerkt als oneerlijk. Ook in hoger beroep weet de verhuurder dit oordeel slechts beperkt te pareren.
Toetsingskader: vier gezichtspunten
Bij de beoordeling sluit het hof aan bij het toetsingskader dat de Hoge Raad eerder heeft geformuleerd. Daarbij spelen vier elementen een centrale rol:
- Evenredigheid van de huurverhoging
- Voorzienbaarheid en transparantie voor de huurder
- De (ontbrekende) opzeggingsmogelijkheden aan huurderzijde
- De verhouding tot het wettelijk huurprijsregime
Hoewel het hof ditzelfde beoordelingskader hanteert, leidt de toepassing ervan tot een andere uitkomst dan in eerdere rechtspraak.
Belangenafweging: verhuurder versus huurder
Het hof erkent dat verhuurders, gezien de beperkte wettelijke mogelijkheden om huurovereenkomsten op te zeggen, een legitiem belang hebben bij periodieke aanpassing van de huurprijs. Tegelijkertijd benadrukt het hof dat ook huurders een zwaarwegend belang hebben: het behouden van een betaalbare woning.
Juist in die spanning tussen rendement en betaalbaarheid ligt volgens het hof de kern van het probleem.
Gebrek aan transparantie doorslaggevend
Cruciaal in deze uitspraak is het oordeel dat het opslagbeding niet voldoende transparant en voorzienbaar is. Anders dan de Hoge Raad in eerdere zaken, acht het hof hier doorslaggevend dat een gemiddelde huurder onvoldoende kan overzien wat het langetermijneffect van CPI-indexatie plus een vaste opslag van 3% is.
Het hof onderbouwt dit met een grafiek (r.o. 6.19), waaruit blijkt dat de huurprijs over een langere periode bijna kan verdrievoudigen. Dat effect maakt volgens het hof duidelijk dat de financiële consequenties van het beding voor de huurder onvoldoende inzichtelijk zijn.
Geen reële ontsnappingsroute voor de huurder
Een tweede zwaarwegende factor is het ontbreken van een reële opzeggingsmogelijkheid voor de huurder. Omdat de huurder bij een oplopende huurprijs feitelijk “gevangen” zit in de overeenkomst, werkt het opslagbeding extra belastend.
Op dit punt toont het hof zich strenger dan de Hoge Raad, die eerder juist terughoudender was in zijn beoordeling van dit aspect.
Vergelijking met het wettelijke kader
Het hof kijkt ook naar de situatie ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Destijds bood de wet verhuurders meer mogelijkheden om huurprijzen aan te passen, maar die ruimte was nadrukkelijk gekoppeld aan de betaalbaarheid van wonen.
Het overeengekomen opslagbeding wordt daarom beschouwd als ongunstiger dan het toen geldende wettelijke regime. Ook dat draagt bij aan het oordeel dat het beding oneerlijk is.
Praktische gevolgen
Het hof verklaart het opslagbeding vernietigbaar en bepaalt dat de huurprijs uitsluitend mag worden verhoogd op basis van de CPI. De vaste opslag van 3% komt te vervallen.
Hoewel het hof formeel het kader van de Hoge Raad volgt, laat deze uitspraak zien dat dat kader in concrete gevallen tot verschillende uitkomsten kan leiden. Eerdere hoop bij verhuurders – mede gevoed door een eerdere uitspraak van hetzelfde hof dat een opslag van maximaal 5% niet per definitie oneerlijk zou zijn – wordt hiermee verder afgezwakt.
Belangrijk is dat het hof onder r.o. 6.26 expliciet algemene en niet-onderbouwde stellingen van de verhuurder over kostenstijgingen van de hand wijst. In toekomstige procedures zal een verhuurder dus concreet en inzichtelijk moeten aantonen waarom een extra opslag noodzakelijk en proportioneel is.