De uitspraken van Amsterdamse Kantonrechters waarbij is beslist dat ten onrechte huurprijsverhogingen zijn doorgevoerd omdat in de huurovereenkomst voor woonruimte sprake zou zijn van een oneerlijk (huurprijsverhogings-)beding blijven de gemoederen bezig houden. De impact van deze uitspraken is enorm en kan tot zeer onwenselijke resultaten leiden, zeker als we beseffen dat op dit moment circa 1 miljoen huurovereenkomsten (voornamelijk geliberaliseerde woonruimte) dergelijke bepalingen bevatten en het in geld uitgedrukt mogelijk een miljardenkwestie betreft voor alle verhuurders in Nederland. Verhuurders zijn vaak institutionele beleggers zoals pensioenfondsen. Indien zij straks miljoenen moeten gaan terugbetalen aan huurders omdat ten onrechte huurprijsverhogingen zijn doorgevoerd dan zal dat natuurlijk enorme maatschappelijke consequenties hebben. Van de “straf” die de rechter op dit moment aan verhuurders oplegt omdat zij oneerlijke bedingen in de huurovereenkomst hebben opgenomen zullen dan uiteindelijk ook de huurders -en andere burgers- de dupe worden. Het potje om pensioenen te indexeren wordt aanzienlijk kleiner, verhuurders gaan mogelijk failliet en er blijft minder geld over voor investeringen in nieuwe woningen en herstel van bestaande woningen. Kortom, de gevolgen van de huidige trend in uitspraken zullen enorm zijn.
Om te komen tot duidelijkheid en uniformiteit heeft de rechtbank Amsterdam op 5 oktober 2023 in 2 procedures aangekondigd prejudiciële vragen aan de Hoge Raad te stellen. In de vonnissen van 11 januari 2024 worden de definitieve vragen aan de Hoge Raad gesteld. Deze vragen luiden als volgt:
Vraag 1A: Kan een huurverhogingsbeding in een huurovereenkomst dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% boven de indexering krachtens de consumentenprijsindex, worden aangemerkt als een oneerlijk beding en wat zijn de bij de beoordeling daarvan toe te passen maatstaven, althans welke gezichtspunten zijn daarbij van belang?
Vraag 1B: Als een huurverhogingsbeding deels voorziet in een verhoging op grond van de wettelijke regeling of in een verhoging op een objectieve grond zoals een prijsindexcijfer en deels in een extra huurverhoging die als oneerlijk is aan te merken, moet het beding dan in zijn geheel vernietigd worden, of is alleen het oneerlijke deel vernietigbaar?
Vraag 2: Vervalt bij een oneerlijk huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?
Vraag 3: Moet de rechter in zo’n geval - ook als de huurder zich niet gemeld heeft in de procedure - zelf nagaan wat er vanaf het begin van de huurovereenkomst teveel is betaald en dat bedrag aftrekken van de gevorderde huurachterstand?
Vraag 4: Kan de verhuurder zich beroepen op verjaring, wanneer de huurder de teveel betaalde huurverhogingen terugvordert,
Vraag 5: of is er een andere grond om een beperking te stellen aan de periode waarover de huurder de ten onrechte betaalde huurverhogingen kan terugvorderen?
De Hoge Raad zal nu een oordeel vellen over deze vragen. Onbekend is wanneer dat zal gebeuren; naar verwachting zal dit zeker nog een half jaar op zich laten wachten.
Dit artikel is geschreven door Mr. John van Emden, senior jurist/relatiemanager commercieel vastgoed bij Janssen & Janssen