Oneerlijke bedingen in algemene huurvoorwaarden
De rechtspraak over oneerlijke bedingen in algemene huurvoorwaarden blijft volop in beweging. Voor verhuurders die in het verleden algemene voorwaarden gebruikten met een onjuist incassokosten-, rente- of proceskostenbeding, is het van groot belang om de juiste route te kiezen om deze bedingen te herstellen.
Twee recente uitspraken illustreren dat treffend. In beide zaken probeerde de verhuurder een eerder oneerlijk incassokostenbeding te repareren. Toch leidde dat tot een heel verschillend resultaat: in de ene zaak werden de buitengerechtelijke incassokosten toegewezen, in de andere zaak juist afgewezen. Het verschil zat vooral in de gekozen aanpak.
Waarom zijn oneerlijke bedingen zo'n probleem?
Sinds het Dexia-arrest van het Hof van Justitie van de Europese Unie moet de rechter ambtshalve toetsen of bedingen in consumentenovereenkomsten oneerlijk zijn. Wordt een beding als oneerlijk aangemerkt, dan moet het buiten toepassing worden gelaten. De gevolgen kunnen verstrekkend zijn: niet alleen het contractuele beding vervalt, maar ook een beroep op de wettelijke regeling die daarvoor in de plaats zou komen, kan worden afgesneden.
Voor verhuurders betekent dit dat een onjuist incassokostenbeding ertoe kan leiden dat zelfs wettelijk verschuldigde incassokosten niet worden toegewezen.
De verkeerde route: een akkoord vragen van de huurder
De verhuurder heeft in deze zaak geprobeerd de gevolgen van het oneerlijke incassokostenbeding weg te nemen door de huurder schriftelijk te informeren over de onredelijkheid van het betreffende beding. In de brief is toegelicht dat de verhuurder reeds geruime tijd geen beroep meer doet op deze bepaling en dat deze daarom uit de algemene voorwaarden is verwijderd. Daarbij is aangegeven dat in de toekomst uitsluitend aanspraak zou worden gemaakt op de wettelijk verschuldigde incassokosten. De huurder is vervolgens verzocht binnen zeven dagen per e-mail met deze wijziging in te stemmen. Een reactie van de huurder is echter uitgebleven, zodat van instemming met de voorgestelde wijziging geen sprake is geweest.
De kantonrechter oordeelde dat hierdoor de oorspronkelijke algemene voorwaarden ongewijzigd van kracht waren gebleven. Het gevolg was dat het oude incassokostenbeding nog steeds onderdeel uitmaakte van de huurovereenkomst. Omdat dit beding afweek van de wettelijke regeling van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, werd het als oneerlijk aangemerkt en vernietigd. De gevorderde incassokosten werden vervolgens volledig afgewezen.
Met andere woorden: door de wijziging afhankelijk te maken van een expliciet akkoord van de huurder, bleef het onjuiste beding sowieso bestaan toen dat akkoord uitbleef.
De juiste route: eenzijdige wijziging met bezwaarmogelijkheid
In een andere zaak met een andere verhuurder werd een andere aanpak gekozen. De verhuurder wijzigde de volledige algemene voorwaarden en stuurde deze gewijzigde voorwaarden aan de huurders toe. Daarbij kregen huurders de gelegenheid om bezwaar te maken tegen de wijziging. De betreffende huurder maakte geen bezwaar, waardoor de nieuwe voorwaarden van toepassing werden.
De kantonrechter oordeelde dat de wijziging er juist op was gericht om oneerlijke bedingen uit bestaande overeenkomsten te verwijderen. Volgens de rechtbank mocht van een goed huurder worden verwacht dat deze meewerkt aan een dergelijke wijziging. Omdat de huurder niet had gereageerd binnen de gestelde termijn van zes weken, achtte de rechtbank het redelijk om vanaf dat moment terug te vallen op de wettelijke regeling. De gevorderde wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten werden daarom toegewezen.
Wat kunnen verhuurders hiervan leren?
Deze uitspraken laten zien dat de wijze waarop een verhuurder oude algemene voorwaarden probeert te herstellen van doorslaggevend belang kan zijn.
De belangrijkste lessen zijn:
- Controleer bestaande algemene huurvoorwaarden kritisch op incassokosten-, rente-, proceskosten- en boetebedingen.
- Maak herstel van oneerlijke bedingen niet afhankelijk van een expliciete instemming van de huurder.
- Zorg voor een duidelijke wijzigingsprocedure waarbij huurders tijdig worden geïnformeerd en een redelijke mogelijkheid krijgen om bezwaar te maken.
- Leg zorgvuldig vast wanneer en op welke wijze huurders over de wijziging zijn geïnformeerd.
- Houd rekening met de voortdurende ontwikkeling van de rechtspraak op dit terrein.
Conclusie
Hoewel beide verhuurders hetzelfde doel nastreefden, namelijk het verwijderen van een oneerlijk incassokostenbeding uit hun algemene voorwaarden, leidde de gekozen route tot een verschillend juridisch resultaat. Waar in de ene zaak de incassokosten werden afgewezen omdat de oude voorwaarden van kracht bleven, slaagde de verhuurder in de andere zaak er wél in om de voorwaarden effectief aan te passen en werden de incassokosten toegewezen.
Voor verhuurders is dit een belangrijke les: bij het herstellen van oneerlijke bedingen gaat het niet alleen om de inhoud van de wijziging, maar vooral ook om de manier waarop die wijziging wordt doorgevoerd. Een zorgvuldig gekozen procedure kan het verschil maken tussen toewijzing of afwijzing van incassokosten.
