Op 1 januari 2021 is de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) in werking getreden. Hiermee is een nieuwe insolventieprocedure aan de Faillissementswet toegevoegd. Deze wet biedt ondernemers die in financiële moeilijkheden verkeren maar die nog wel beschikken over bedrijfsactiviteiten die levensvatbaar zijn een laatste redmiddel om een faillissement te voorkomen door het saneren van de schulden via een onderhands akkoord. Naar verwachting zal in deze tijd van corona vaker een beroep op de WHOA worden gedaan. Waarmee dient de verhuurder in het geval de huurder een beroep op de WHOA doet rekening te houden?
Wijziging contractuele verplichtingen
De bedoeling van de WHOA is dat het minnelijk schuldsanerings- en herstructureringstraject wordt versterkt; de mogelijkheid van een dwangakkoord dient als uiterste redmiddel. Een huurder die in een toestand komt te verkeren waarin het aannemelijk is dat hij zijn schulden binnenkort niet meer kan betalen kan op grond van de WHOA bij de rechter een verzoek indienen om een dwangakkoord goed te keuren (te homologeren) om huurachterstanden kwijt te schelden na betaling van een gedeelte hiervan. Na goedkeuring door de rechter is de verhuurder verplicht om hiermee in te stemmen. Maar een eenmalig akkoord over het kwijtschelden van schulden levert vaak geen structurele oplossing op om financiële problemen te verhelpen. Het is dan ook mogelijk voor de huurder om in het dwangakkoord met het oog op kostenbesparing te eisen dat bestaande verplichtingen uit de huurovereenkomst worden gewijzigd (art. 373 lid 1 Faillissementswet). Het kan dan bijvoorbeeld gaan om huurprijsvermindering en het buiten werking stellen van de exploitatieverplichting. De verhuurder hoeft hier niet mee in te stemmen.
Opzegging en schadevergoeding
Als de huurder als gevolg hiervan aan de rechter vraagt de huurovereenkomst eenzijdig op te mogen zeggen tegen een redelijke opzegtermijn dan zal de rechter dit verzoek alleen toewijzen als de huurder het redelijkerwijze aannemelijk kan maken dat hij zonder die huurbeëindiging failliet zal gaan. Als de rechter toestemming verleent voor eenzijdige opzegging dan gaat deze opzegging van rechtswege in op de dag waarop het vonnis tot homologatie van het akkoord is gewezen tegen een door de huurder voorgestelde termijn welke in ieder geval nooit langer dan 3 maanden kan zijn.
Door de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst kan de verhuurder aanspraak maken op schadevergoeding wegens geleden verlies en gederfde winst. Het is mogelijk dat de huurder deze schadevergoeding in het dwangakkoord laat opnemen maar het is de vraag of dit tot volledige schadevergoeding zal leiden. Als de huurder dit doet dan heeft de verhuurder het recht om over het dwangakkoord te stemmen en om de rechter te verzoeken om het af te wijzen. Het akkoord moet namelijk voldoen aan bepaalde voorschriften die de WHOA stelt ter bescherming van schuldeisers en aandeelhouders. Als de schadevergoedingsvordering in het dwangakkoord is opgenomen dan zal het instemmen met een wijziging van de huurovereenkomst zoals bijvoorbeeld een huurprijsverlaging, aantrekkelijker worden.
Als de huurder de schadevergoedingsvordering niet in het dwangakkoord opneemt dan zal deze vordering volledig moeten worden betaald maar kan de verhuurder niet over het dwangakkoord stemmen.
Afwijzingsgronden
Op grond van art. 384 lid 1 Faillissementswet wijst de rechtbank een verzoek tot homologatie, en indien aan de orde het verzoek om toestemming voor de opzegging van een overeenkomst toe, tenzij sprake is van één of meer van de afwijzingsgronden die zijn opgenomen in art. 384 lid 2 tot en met lid 5 Faillissementswet.
Deze afwijzingsgronden kunnen worden onderverdeeld in de algemene afwijzingsgronden en aanvullende afwijzingsgronden.
De algemene afwijzingsgronden zien op de vraag of het besluitvormingsproces zuiver is geweest en dienen door de rechter ambtshalve getoetst te worden. In dat kader is in ieder geval van belang of:
- alle schuldeisers of aandeelhouders op wie het akkoord betrekking heeft naar behoren in kennis zijn gesteld van het akkoord, de gelegenheid hebben gehad hierover hun stem uit te brengen en op de hoogte zijn gebracht van de datum waarop de behandeling van het homologatieverzoek zou plaatsvinden;
- de informatie die in het akkoord en de bijlagen is opgenomen toereikend is; en
- de schuldeisers en aandeelhouders op een correcte wijze zijn onderverdeeld in klassen en of zij voor het juiste bedrag in hun desbetreffende klasse zijn ingedeeld.
Indien er door een (tegenstemmende) schuldeiser of aandeelhouder tegen de homologatie bezwaar is gemaakt vindt er vervolgens een verdere toets van het akkoord door de rechter plaats.
Samenvattend
Het is goed om als verhuurder stil te staan bij het feit dat de WHOA inbreuk kan maken op de tussen partijen geldende contractsvrijheid en op het beginsel dat eenmaal gemaakte afspraken moeten worden nagekomen. De WHOA biedt de huurder een extra beëindigingsgrond in het geval de verhuurder niet meewerkt aan een voorstel tot wijziging van bepaalde contractuele verplichtingen en de rechter overgaat tot homologatie van het aangeboden akkoord. Zeker in een tijd waarin huurders als gevolg van de coronacrisis in financieel zwaar weer kunnen verkeren en daarom afspraken van lopende huurovereenkomsten willen wijzigen kan de WHOA voor deze huurders een laatste redmiddel zijn.
Deze blog is geschreven door Mr. John van Emden, jurist/relatiemanager commercieel vastgoed bij Janssen & Janssen