Sinds vorige maand hebben we te maken met de ingrijpende gevolgen van de uitbraak van het coronavirus. Op 27 februari werd in Nederland de eerste patiënt met het virus vastgesteld. Sindsdien zijn er vergaande maatregelen getroffen om verdere verspreiding van het virus te voorkomen. Werknemers moeten zoveel mogelijk thuiswerken, evenementen worden afgelast, winkels en horecagelegenheden zijn gesloten. Wat betekent dit allemaal voor de huurverplichting van een huurder?
De impact van het virus op huurovereenkomsten
Veel bedrijven en winkels zijn gesloten, omzetten kelderen en zzp’ers zitten zonder werk. Het is de harde realiteit. Kan en mag de verhuurder de huurder onverkort aan zijn contractuele verplichtingen houden, waaronder het betalen van de volledige huurprijs en het exploiteren van het gehuurde?
Overmacht
In principe geldt wat er tussen partijen in de huurovereenkomst is afgesproken. De huurder dient de huur te betalen en indien hij dit nalaat is er sprake van wanprestatie. Mogelijkerwijs kan de huurder in de huidige situatie een beroep doen op overmacht. In de huurovereenkomst kan zijn vastgelegd welke factoren wel of geen overmacht opleveren. Ook de aansprakelijkheid voor bepaalde situaties kan zijn uitgesloten. Het risico van bepaalde omstandigheden wordt vaak bij de huurder als ondernemer neergelegd. Maar de meeste huurovereenkomsten voorzien niet in de vraag hoe met de huidige unieke situatie om te gaan.
Exploitatieverplichting
Indien de huurder het gehuurde dient te sluiten op grond van een overheidsvoorschrift dan levert dit zeker overmacht op waardoor de huurder niet aan zijn exploitatieverplichting kan worden gehouden. Ook is hij in dat geval geen boetes verschuldigd. Of de huurprijs volledig moet worden voldaan is een andere vraag. Mogelijk is dit niet zo op grond van onvoorziene omstandigheden. Hierover later meer. Indien de huurder het gehuurde zelf sluit zonder dat hieraan een overheidsvoorschrift ten grondslag ligt kan dit tot discussie leiden. In dat geval zullen de huidige omstandigheden wel meegewogen dienen te worden.
Gebrek
Levert de huidige situatie een gebrek op en kan de huurder aanspraak maken op huurprijsverlaging of opschorting van de huurbetaling? De vraag is allereerst of het coronavirus een gebrek oplevert. Daarvoor is noodzakelijk dat het huurgenot van de huurder wordt verminderd door een staat of eigenschap van het gehuurde of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid. Maar is dit gebrek toe te rekenen aan de verhuurder? Indien de huurder zelf besluit het gehuurde te sluiten lijkt er geen sprake van een gebrek te zijn. Omdat in het geval de overheid sluiting van het gehuurde beveelt is sprake van externe factoren waarop de verhuurder geen invloed kan uitoefenen. In dat geval zal niet worden aangenomen dat sprake is van een gebrek.
Onvoorziene omstandigheden
De huidige bijzondere situatie zou er ook toe kunnen leiden dat een beroep wordt gedaan op onvoorziene omstandigheden met gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst als gevolg. Dit kan als partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden met deze omstandigheid en als deze omstandigheid van dien aard is dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten. De coronacrisis zou wel eens zo’n onvoorziene omstandigheid kunnen zijn.
Procedures en ontruimingen
De gerechten zijn – in elk geval – tot en met 6 april gesloten. Tot die datum valt de behandeling van zaken in principe stil. Lopende zaken worden standaard 4 weken aangehouden. Alleen echt urgente zaken worden behandeld.
De tenuitvoerlegging van ontruimingsvonnissen wordt veelal ook opgeschort omdat veel korpsen hebben aangegeven tot en met 6 april de vereiste politiebijstand bij ontruimingen niet te zullen verlenen.
Afsluitend
We hebben te maken met een uitzonderlijke situatie waarvoor nog geen pasklare antwoorden en heldere uitspraken voorhanden zijn. Het is goed om te beseffen dat sprake is van een gezamenlijk probleem van overheid, consumenten, bedrijven en verhuurders. Een verhuurder die zijn huurder, die als gevolg van de coronacrisis niet in staat is zijn huurverplichtingen na te komen, onverkort aan zijn contractuele verplichtingen houdt zou bij de rechter wel eens de deksel op de neus kunnen krijgen. Met een beroep op redelijkheid en billijkheid kan de rechter onaanvaardbare gevolgen van het onverkort vasthouden door een verhuurder aan de contractuele verplichtingen van een huurder tegengaan. Tracht dus zoveel mogelijk oog te hebben voor de situatie waarin de huurder zich bevindt en kijk of er mogelijkheden zijn om tot een betalingsregeling, uitstel van betaling of een tijdelijke huurprijsverlaging te komen. Daarbij zijn alle partijen gebaat. Immers, niemand treft in deze uitzonderlijke situatie blaam, iedereen is feitelijk slachtoffer van het virus, zowel de huurder als de verhuurder. Het is goed om te zien dat veel verhuurders inmiddels daartoe bereid zijn gebleken.
Deze blog is geschreven door Mr. John van Emden, jurist/relatiemanager commercieel vastgoed bij Janssen & Janssen