Vragen over betalen?

088 730 34 00

Zakelijke vragen?

088 730 34 37

Direct met ons chatten

Start chat

Beroep op verrekening wegens gebrek door vocht- en schimmelvorming terecht?

  • 05-10-2020
  • Leestijd: 2 minuten

Kantonrechter Alkmaar 19 augustus 2020 RBNHO:2020:6490

In deze casus is sprake van een huurachterstand van vijf maanden. De achterstand is door de huurder niet weersproken, waardoor de achterstand toewijsbaar is. De huurder heeft echter wel een tegenvordering ingediend. De huurder is namelijk van mening dat er sprake is van gederfd woongenot. Zij dient dan ook een eis in renconventie in voor korting op de huur die zij 13 jaar lang heeft betaald. Deze vordering vloeit voort uit artikel 7:207 lid 1 BW.

De huurder is van mening dat er vocht- en schimmelproblemen zijn, al vanaf aanvang van de huurovereenkomst. De verhuurder geeft in de procedure aan dat de huurder nog nooit schriftelijk heeft geklaagd over deze problemen bij of na het aangaan van de huurovereenkomst. De huurder heeft wel op 5 oktober 2016 gemeld dat er een vochtplek op de muur in de woonkamer zit. Na inspectie en gegeven advies heeft de verhuurder vervolgens niets meer van de huurder vernomen.

Mag je verzoeken om vermindering van de huurprijs als er een gebrek aan het gehuurde is?


Ja, dit kan. De huurder kan dit doen vanaf het moment dat de verhuurder door de huurder behoorlijk in kennis is gesteld van het gebrek. Of vanaf het moment dat het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. De huurvermindering mag dan plaatsvinden tot het moment waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW).


In deze casus heeft de verhuurder aangegeven dat zij niet op de hoogte was van het gebrek. De huurder geeft echter aan dat zij de verhuurder verschillende keren op de hoogte heeft gebracht van de lekkage en wateroverlast. Zowel schriftelijk als telefonisch.

Verder heeft de huurder gesteld dat de persoon die de woning heeft opgeknapt, heeft verklaard dat er sprake was van ernstige schimmelvorming door wateroverlast. De huurder heeft deze stellingen echter niet nader geconcretiseerd noch onderbouwd. De verwijzing naar latere correspondentie en de door de huurder ingebrachte foto’s is onvoldoende. Daaruit blijkt immers niet dat, en zo ja wanneer, zij de verhuurder van het gebrek op de hoogte heeft gesteld noch dat de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan. De kantonrechter zal dit deel van de tegenvordering van de huurder daarom, als onvoldoende onderbouwd, afwijzen.

Wel of geen verhuiskostenvergoeding?

De huurder vordert ook nog een verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 6 BW. Volgens de huurder was er een dringende noodzaak om de woning te verlaten, omdat er sprake was van ernstige vocht- en schimmelvorming. Het gaat er echter om of er sprake is van een renovatie in de zin van lid 2 van genoemd artikel en of de werkzaamheden die nodig zijn voor de renovatie een verhuizing noodzakelijk maken. Alleen in dat geval is de verhuurder de verhuiskostenvergoeding namelijk verschuldigd.

De verhuurder heeft betwist dat dit in deze zaak het geval was. Naar aanleiding van dit verweer heeft de huurder nog gesteld dat er aanzienlijke werkzaamheden aan de woning zouden worden verricht, zodat zij in geen geval in de woning kon blijven. Volgens heeft de huurder verschillende opties met de verhuurder besproken. Verhuizen naar een andere woning was de enige reële optie, aldus de huurder. Daarmee is niet komen vast te staan dat er renovatiewerkzaamheden van de gebouwde onroerende zaak nodig waren, die het noodzakelijk maakten dat de huurder (tijdelijk) de woning moest verlaten en dus moest verhuizen. De kantonrechter acht dit deel van de tegenvordering daarom niet toewijsbaar.

Neem klachten altijd serieus

De vorderingen van de huurder zijn in deze casus dus afgewezen. Dit komt omdat zij niet heeft kunnen aantonen dat zij de verhuurder voldoende op de hoogte heeft gebracht van het gebrek aan het gehuurde. De huurvermindering die zij vordert, wordt dan ook afgewezen. Dit betekent dus wel dat als je als verhuurder een klacht binnenkrijgt over een gebrek aan het gehuurde, je hier een juiste actie op moet uitzetten. Neem de klacht altijd serieus door in het gehuurde te gaan kijken en het eventuele gebrek te verhelpen.