Terwijl overlast wél aannemelijk is

Kantonrechter Maastricht in kort geding 20 augustus 2020 RBLIM:2020:6211

Wanneer een huurder overlast veroorzaakt wil je hier als verhuurder natuurlijk tegen optreden. Voor de rust in de buurt is het van belang dat een einde komt aan de huurovereenkomst van de overlast veroorzakende huurder, en dat deze huurder zijn woning zal moeten verlaten. Wordt de vordering tot ontruiming altijd toegewezen wanneer sprake is van overlast? Het antwoord hierop is nee. Je hebt als verhuurder namelijk de verplichting om eerst op alle andere mogelijke manieren een einde proberen te maken aan de overlast.

Omdat je als verhuurder de situatie zo snel mogelijk wil beëindigen, kan je een kort geding starten. De verhuurder moet dan voldoende spoedeisend belang hebben bij de gevraagde voorziening. Hierom wordt een afweging van de belangen van partijen gemaakt. Hierbij kan je denken aan een huurder die op dit moment ernstige overlast pleegt, of dat het op dit moment juist even rustig is. Voor wat betreft deze belangenafweging staat voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het woonrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder.

Huurder kampt met psychische problemen

In deze casus is gebleken dat de huurder kampt met psychische problemen en dat hij (hoogstwaarschijnlijk mede als gevolg van die problemen) ontoelaatbare overlast veroorzaakt. Daarmee schiet deze huurder toerekenbaar tekort in de nakoming van de op zijn uit artikel 7:213 BW en de algemene huurvoorwaarden voortvloeiende huurdersverplichtingen.

Is deze overlast voldoende om de gevorderde ontruiming van het gehuurde toe te wijzen? Van belang is of in de bodemprocedure de ontruiming ook zal worden toegewezen. Wanneer deze vraag bevestigend kan worden beantwoord, is de kans groot dat de vordering in kort geding wordt toegewezen.

Ultimum remedium

Ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dienen een ultimum remedium te zijn, een allerlaatste middel. Deze middelen om de overlast te doen beëindigen, komen pas aan de orde als alternatieve middelen om de overlast veroorzakende huurder tot ander gedrag te bewegen niet hebben mogen baten. Dit betekent dat je als verhuurder eerst andere opties hebt moeten proberen om een einde aan de overlast te maken. Bijvoorbeeld door veel in gesprek te zijn geweest met de huurder, of voldoende brieven hebt verzonden waarin je verzoekt tot het einde van de overlast. In deze casus heeft de kantonrechter geoordeeld dat deze verhuurder de alternatieve opties onvoldoende heeft benut.

Wat heeft deze verhuurder voor stappen ondernomen?

- Vanaf januari 2019 is de huurder besproken in het reguliere maandelijkse overleg dat met de gemeente, GGD Vangnet, GGZ en de wijkagent plaatsvindt. Maar waarin deze overleggen concreet geresulteerd hebben is desgevraagd ter zitting onvoldoende gebleken.
- Er heeft een thuisbezoek plaatsgevonden. Een gesprek was echter vanwege taalbarrière niet mogelijk. Het was wenselijk geweest indien bij dat gesprek de bewindvoerder en/of een tolk aanwezig was geweest, dan wel een vervolggesprek zou hebben plaatsgevonden in aanwezigheid van een tolk.
- De verhuurder heeft de bewindvoerder pas in een zeer laat stadium betrokken bij de zaak. Het was wenselijk geweest als de verhuurder in een eerder stadium de bewindvoerder had benaderd, zodat ook eerder hulpverlenende instanties ingeschakeld hadden kunnen worden.
- Nadat de bewindvoerder in kennis is gesteld van het overlast veroorzakende gedrag heeft zij meteen hulpverlenende instanties benaderd, hetgeen erin geresulteerd heeft dat recent ambulante begeleiding vanuit Levanto, in de vorm van een woonbegeleider, is gestart en thans aan een plan van aanpak wordt gewerkt.
- Relevant in dit kader is eveneens dat de huurder openstaat voor hulp en deze hulpverlening heeft aanvaard.

Verhuurder had meer moeite moeten doen

De kantonrechter had van de verhuurder verwacht dat zij zich meer had ingespannen om de door de omwonenden ondervonden overlast te doen eindigen alvorens in rechte ontruiming te vorderen. De huurder dient er wel zorg voor te dragen dat hij zijn leefgedrag als huurder verbetert, maar hij moet – gegeven de geschetste feiten en omstandigheden, waaruit volgt dat ook de verhuurder steken heeft laten vallen – wel een (laatste) kans krijgen om dat met hulp van de recent ingeroepen instantie(s) te realiseren.

Het belang van dossieropbouw

Als verhuurder is het dus echt van belang om een goed dossier op te bouwen en er op voorhand alles aan te doen om de overlastsituatie te doen eindigen. Pas als er een goed dossier ligt en er is nog steeds sprake van overlast, kan de vordering tot ontruiming worden voorgelegd aan de kantonrechter. Ook in de bodemprocedure zal namelijk de vordering tot ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van het gehuurde worden afgewezen.