Interesseert de politiek zich nog wel voor de huurder?

OntruimingOp 1 juli 2016 is in de verhuur van woonruimte een einde gekomen aan de huurbescherming gekomen zoals die sinds de Tweede Werelddoorlog heeft gegolden. Het systeem van de huurwet en het BW kenden altijd een hoge mate van bescherming. Na een intermezzo in de jaren zeventig van de vorige eeuw waarin met redelijk succes opzegging mogelijk was (de huurder moest zelf het initiatief tot een verlengingsverzoek nemen wilde hij blijven huren) is in 1979 het opzeggingregime ingevoerd zoals dat nu tot op grote hoogte nog bestaat in de huidige art. 7:271 ev. Het systeem kent een limitatief aantal opzeggingsgronden waarvan niet kan worden afgeweken en die in een procedure worden getoetst. De huurder kan een eventuele opzegging laten voor wat die is en afwachten. Een beslissing is standaard niet uitvoerbaar bij voorraad zodat een definitieve beslissing jaren op zich kan laten wachten ingeval van cassatieberoep.

 

Einde van de huurbescherming

Verhuur van een woning betekent dat die woning in beginsel levenslang buiten bereik van de verhuurder gaat vallen als een opzegging geen genade vindt bij de rechter. Verhuur voor korte tijd is ronduit riskant, want welke huur is naar zijn aard van korte duur? Huur is tientallen jaren een bastion geweest dat onaantastbaar leek. Per 1 juli 2016 is vrij onopgemerkt – de media zwegen er volledig over – de wet doorstroming huurmarkt in werking getreden en die wet maakt onder meer het stelselmatig verhuren voor een periode van 2 jaar en korter mogelijk en wel zonder enige rechtsbescherming. Dit is des te opmerkelijker omdat in de afgelopen 5 jaar de woningmarkt enkel krapper is geworden. Er wordt immers nauwelijks meer gebouwd, niet in de laatste plaats door het beleid van de vorige regering en de huidige lijkt zich ook niet serieus voor het woonruimteprobleem te interesseren gezien het handhaven van de verhuurdersheffing.

 

Wetsgeschiedenis

In een zeer korte parlementaire behandeling is het oude artikel 7:271 BW dat duidelijk stelde dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd daarna automatisch overging in een overeenkomst voor onbepaalde tijd (tenzij werd opgezegd) zodanig gewijzigd dat huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte van 2 jaar en korter mogelijk zijn geworden.

De nieuwe tekst van art. 7:271 lid 1 is complex:

1. In afwijking van artikel 228 lid 1 eindigt een voor bepaalde tijd voor de duur van: a. langer dan twee jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als zelfstandige woning is verhuurd, of
b. langer dan vijf jaar aangegane huur ingeval van een woonruimte voor zover deze als niet zelfstandige woning is verhuurd,
niet door het enkele verloop van de huurtijd; zij kan door elk van beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen dag, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd. Op een voor bepaalde tijd voor de duur van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat die bepaalde tijd is verstreken, de huurder over de dag waarop die huur verstrijkt schriftelijk informeert. Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De voor bepaalde tijd aangegane huur, bedoeld in de tweede volzin, kan door de huurder voor het verstrijken van de bepaalde tijd worden opgezegd tegen een voor betaling van de huurprijs overeengekomen dag. Indien na afloop van een voor bepaalde tijd van twee onderscheidenlijk vijf jaar of korter aangegane huur met dezelfde huurder aansluitend opnieuw een huurovereenkomst wordt aangegaan, wordt deze laatste overeenkomst opgevat als een verlenging voor onbepaalde tijd van eerstgenoemde huurovereenkomst.

 

Gevolgen voor de praktijk

Het schrijven van een goed contract is essentieel net als de tijdige mededeling van beëindiging, dus niet opzeggen. Dit komt feitelijk neer op proefhuur maar dat mag de verhuurder niet hardop zeggen of schrijven, zie hierna. Er zit wel wisselgeld in dit systeem: een dergelijke overeenkomst kan, in tegenstelling tot de situatie vóór 2016 tussentijds worden opgezegd met een periode van een maand. Dit is een stuk onzekerder dan het oude systeem waarin met name beleggers altijd huurcontracten aanboden van een jaar of 18 maanden om te voorkomen dat huurders snel vertrekken en dus stabiliteit in de populatie ontstaat. Het wordt ook veel gevaarlijker voor de huurder om de woning (met toestemming van de verhuurder) ingrijpend aan te passen. Ik kwam elders de twee volgende voorbeelden tegen:

Het eerste. Een belegger heeft een pand al een jaar in de verkoop. Gezien de markt loopt het niet en wat niet helpt is dat het pand door de laatste huurder is uitgewoond. Er duikt een huurder op die wel wil opknappen. Die huurt voor een jaar maar weet ook dat hij in beginsel permanente bescherming heeft. Investering van de huurder in het pand een kleine 20 mille (!). Die kan hij bij tussentijds vertrek wel ten dele terughalen via 7:216 lid 3 maar dat is ook een lastige weg. In dit nieuwe systeem heeft de huurder geen enkele garantie dat zijn investering kan worden terugverdiend. Een huurder die wanhopig is waagt misschien de gok?

 

Het tweede. Een huurder, net afgestudeerd, krijgt een baan en vindt na enig zoeken een huurwoning. Het pand is netjes afgewerkt maar wel leeg. Dus: vloerbedekking, behang, gordijnen, etc. en dus al snel een 5 tot 6 mille uitgegeven.

Zal deze huurder dat gaan investeren als hij weet dat hij mogelijk na 2 jaar weg moet?. Als hij geld te veel heeft wel, maar anders zal het een coupon van de kwantumhallen worden.

 

Recente uitspraken

Er zijn tot nu toe enkele uitspraken over het nieuwe systeem, één van de Kantonrechter in Utrecht van 16 mei 2017. De zaak liep mis omdat verhuurster te laat de huurder in kennis had gesteld. In een zaak in Amersfoort besliste de kantonrechter op 20 september 2017 dat de verhuurder niet had kunnen aantonen dat de gemailde mededeling aan de huurder hem had bereikt. Mededeling per exploot is een must al is het maar om betwisting van ontvangst te voorkomen en ook controle op wie de huurder is want kan zijn verhuisd, gehuwd, of dergelijke.

Een belegger die handig wil zijn, biedt een contract voor 2 jaar en 1 maand aan, dat maakt tussentijdse opzegging door de huurder onmogelijk.

 

Een troost voor huurders is dat het systeem enkel geldt voor nieuwe huurovereenkomsten, bestaande contracten blijven hun bescherming houden.

Naar overzicht
Delen:
FacebookTwitterLinkedInEmail
Neem contact op

xHeeft u een vraag?