Verhuurders worden regelmatig geconfronteerd met huurders die wegens hoge schulden toegelaten zijn tot de Wet schuldsanering natuurlijke personen (Wsnp). De bestaande schuld tot het moment van de uitspraak van de rechter valt onder die Wsnp en wordt voor een periode van 3 jaar bevroren. Maar hoe zit het met de huur die na de uitspraak moet worden betaald? Wie moet dat betalen en wat kan een verhuurder doen als er opnieuw niet wordt betaald?
Op het moment dat een huurder wordt toegelaten tot de Wsnp valt de huurachterstand die op dat moment bestaat volledig onder de Wsnp. De verhuurder moet het hele traject van de schuldsanering afwachten om te bezien of er nog iets betaald kan worden van die achterstand. De huurder mag vervolgens niet worden ontruimd, zelfs niet als daarvoor al een vonnis ligt van de Kantonrechter. Het idee daar achter is dat door de toepassing van de Wsnp een stabiele financiële situatie wordt gecreëerd. De schuldenaar moet de kans krijgen zijn zaken weer op orde te krijgen en een ontruiming zal dat doel alleen maar dwarsbomen. Bovendien ontvangt de schuldenaar, de huurder, tijdens de Wsnp maandelijks voldoende geld om alle vaste lasten te kunnen voldoen zodat het uitgangspunt is dat een nieuwe huurachterstand niet zou moeten kunnen ontstaan. Het betalen van de huur is een taak van de huurder zelf, dit wordt niet door de Wsnp-bewindvoerder gedaan.
Opnieuw huurachterstand
Indien de huurder toch weer opnieuw een huurachterstand laat ontstaan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen op basis van art. 305 lid 3 Faillissementswet (Fw). Daarbij dient de verhuurder wel rekening te houden met de gebruikelijke opzegtermijnen van art. 7:271 lid 5 BW. Indien de huurder niet akkoord gaat met de opzegging kan de verhuurder de Kantonrechter verzoeken om vast te stellen dat de huurovereenkomst is geëindigd dan wel verzoeken de dag vast te stellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Recentelijk, op 17 januari 2017, heeft het Gerechtshof Amsterdam in dat kader nog geoordeeld dat een Kantonrechter bij een dergelijke vordering niet de belangenafweging mag toepassen zoals die wel moet worden toegepast bij een vordering tot ontbinding wegens wanprestatie. Volgens het Hof kan noch uit de wetsgeschiedenis van de Faillissementswet noch uit de tekst van de Faillissementswet blijken dat de Kantonrechter een dergelijke belangenafweging mag maken. De Kantonrechter mag dus alleen toetsen op de opzegging gedaan is conform art. 305 lid 3 Fw. Is dat het geval dan zal de vordering moeten worden toegewezen en eindigt de huurovereenkomst.
Vervolgstappen
Hoe nu om te gaan met een huurder die, ook ná toelating tot de Wsnp, niet betaalt? Allereerst zal de huurder toch eerst nog moeten worden aangemaand. Hoewel een huurder door te late betaling direct in verzuim is, is het wel zo redelijk om toch nog even te herinneren aan de huurbetaling. Blijft betaling alsnog uit dan kan aan de huurder een huuropzegging worden gestuurd op grond van art. 305 lid 3 Fw. Dit kan eventueel via een exploot van een deurwaarder. In die opzegging moet de reden van opzegging worden opgenomen alsook de einddatum van de huurovereenkomst. Verder moet de huurder de kans worden gegeven om binnen 6 weken schriftelijk kenbaar te maken of aan de opzegging meegewerkt gaat worden.
Reageert de huurder niet of weigert deze mee te werken dan kan de Kantonrechter verzocht worden om vast te stellen dat de huurovereenkomst eindigt op de in de opzegging aangegeven datum. Daarnaast kan de ontruiming worden gevorderd.
Uiteraard kan een huurder ook worden gedagvaarding waarbij een ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd op basis van wanprestatie. Nadeel daarvan is echter dat de Kantonrechter in dat geval dus wel een belangenafweging moet maken. Daarbij wordt gekeken naar de hoogte van de huurachterstand en andere omstandigheden van het geval die belangrijk zijn voor de belangafweging. De weg via art. 305 lid 3 Fw is waarschijnlijk een stuk effectiever.
Deze blog is geschreven door één van onze juristen.